【明報專訊】財政司長曾俊華下周三發表下年度財政預算案,可以肯定本年度政府財政大豐收,一般估計,由原本預期252億元赤字,最終會有盈餘600至800億元。龐大盈餘與高樓價政策息息相關,政府派糖而贏得掌聲的同時,應該反思這個由打工仔一輩子胼手胝足撐起的高樓價,是否可持續發展?另外,因為土地供應的政策失誤導致的樓市泡沫,政府應該痛定思痛,採取負責任措施,起碼做到泡沫不繼續惡化,即使一旦爆破,把市民和經濟所受到衝擊減至最低。
我們認為,財政預算案會否宣示政府切實負起應對樓市泡沫的責任,是檢驗預算案是否切合香港利益的一個準則。
政府發展商銀行組成地產利益鏈
市民胼手胝足畢生勞碌進貢
財政司長制訂赤字預算,最終卻有巨額盈餘,將是連續第二年。上一年度(2009/10),原本預算財赤399億元,結算有138億元盈餘,來回相差537億元;本年度預算252億元赤字,若最終出現800億元盈餘,差距超過千億。預算與結算難免有出入,但,當差額高達千億,這樣的預算案還有什麼意義,值得研究。
曾俊華解釋赤字變巨額盈餘時,相信會如去年一樣,表示「土地收入和印花稅收入勝預期」,事實確是如此。本年度賣地收入,曾俊華原本預期為169億元,到去年底已經高達600億元,另外,隨著印花稅相應增加,地產發展商盈利增加而多繳交的利得稅,都為財赤變盈餘作出貢獻。還有,銀行的按揭業務,也使銀行利潤再添一筆。所以,若有人深入研究,找出與土地樓市為政府庫房、發展商和銀行創造了多少財富和盈利,就可以確切反映由政府、發展商、銀行所形成的「地產利益鏈」,每年帶來多少收入。
這邊廂地產利益鏈賺大錢,那邊廂自然有人進貢,誰為地產利益鏈服務?是香港市民、特別是要供樓安身的龐大打工仔族群。近期,先後有多個研究報告,都顯示本港樓價在全球範圍而言,屬於最高或其中最高之一。例如美國顧問公司Demographia發表調查報告指出,本港樓價中位數相當於家庭每年收入(樓價負擔比率)的11.4倍,明顯超過紐約及倫敦,並且是82個主要研究城市中最高。英國皇家測量師學會(RICS)最近聘請本地學者以樓價相對入息中位數作研究,結果同樣顯示本港樓價負擔為亞洲之首。
本港學者的研究也得出類似結果。例如去年8月,中文大學生活質素研究中心發表的研究報告,表示本港一個月入約1.5至2萬元的家庭,要「不吃不花」8年多,才能夠買九龍區一個400方呎的單位;香港大學房地產與建設系兩名學者,去年9月發表的研究,以去年首季本港的樓價收入比例數據,顯示本港一個中位數收入的家庭,不作任何開支,要用約16年才可以供完一個700方呎的住宅單位。這兩個研究的數據已經是滯後數字,實際情况肯定已經惡化。另外,去年第3季供樓已佔市民收入的42%,曾俊華司長曾經自行做過壓力測試,發現一旦利率上升3個百分點,市民的負擔水平就會急升至54%。
從上述數字,說明香港市民、特別是供樓打工仔,是構成政府、發展商與銀行這條利益鏈的每一個細胞,為這條利益鏈的形成和發展而鞠躬盡瘁。所以,今年政府「順應民意」,撥出部分盈餘派糖而贏得掌聲時,那些糖盛著多少血汗,缺乏民胞物與情懷的人是無法想像的。
去年11月20日,政府公布實施徵收額外印花稅等措施,確實使短期炒家絕迹,反映樓市的中原城市領先指數一度波動,出現一周升一周跌的情况,但是最近幾個星期,指數只升不跌,昨日公布的最新指數是93.41點,較上周的91.45點,上升了1.96點,升幅達2.14%。這個升幅是1998年10月18日按周升2.3點以來,創了12年來新高。情况說明樓市供不應求整體格局未改變,壓制短期炒家只能收到一時之效,藥力過去,樓市又重拾升軌,泡沫繼續增大。
黃金5年有客觀依據
慎防泡沫爆破衰足50年
我們認為,本港樓市又到了一個臨界點,政府以適當政策措施應對,還是堅持錯誤政策,讓樓價再飈升,到了抉擇時刻。本港一位重量級樓市專家,以人口結構、地皮面積、樓宇數量(落成及未落成)生產指數等資料分析研究,近期以「黃金5年」來預測本港樓市發展前景,今年則進入第2年。他認為各類物業供應為歷史低點,加上基於聯繫匯率,息口將長期偏低,內地人士來港置業成為潮流,就算政府火速增加土地供應,最快也要5年時間才建成單位,遠水不能救近火,他認為黃金5年內樓價易升難跌。不過,這位專家提出警告,泡沫最終必定爆破,加上因為商廈、豪宅供應不足,外資機構他遷,黃金5年之後,香港隨時衰足50年。
這位重量級樓市專家過去對樓市的判斷準繩度甚高,他的預測,雖然不能盡信,但是他所說的本港樓市主觀條件和客觀環境卻是真確的。本港歷來幾次樓市大調整,包括約10年前樓價下滑七成,一度出現約10萬個負資產,但是本港銀行無一因而倒閉,政府可能自詡本港的銀行穩健,但是此乃政策補助銀行的結果。例如本港的負資產被收樓,銀行還要窮追差價,在美國,業主供不起樓,只要把鎖匙交給銀行就脫身了,由銀行承擔其他損失。所以,設若樓市專家的預測應驗,則黃金五5年誰是得益者?我們可以說,肯定不是供樓一族,而是那條「三位一體」的地產利益鏈。
我們認為,政府不能再堅持錯誤的土地房屋政策,必須制訂長遠房屋策略,主導供應土地,復建居屋,爭取樓市泡沫爆破時,減輕對市民和經濟的衝擊。理順樓市,是政府當前急務。
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